О причинах появления городов создано было немало теорий, причём немецкие учёные особенно усиленно интересовались вопросами истории городского права. Но простое перенесение этих теорий в русскую действительность мало помогло бы нашей задаче, так как сходство отдельных исторических явлений должно быть всегда учтено, но само по себе не имеет силы безусловного доказательства. Что касается теорий о происхождении русских городов, то наиболее известная из них принадлежит В. О. Ключевскому, который рисует следующую картину их возникновения: «Довольно беглого взгляда на географическое размещение этих городов, чтобы видеть, что они были созданы успехами внешней торговли Руси. Большинство их вытянулось длинной цепью по главному речному пути «из Варяг в Греки», по линии Днепра - Волхова; только некоторые - Переяславль на Трубеже, Чернигов на Десне, Ростов в области Верхней Волги - выдвинулись к востоку с этого, как бы сказать, операционного базиса русской торговли как её восточные форпосты, указывая фланговое её направление к Азовскому и Каспийскому морям» (В. О. Ключевский, Курс русской истории, ч. 1, М. 1937, стр. 123).
Общий смысл этой теории связан с представлением В. О. Ключевского о торговле как движущей силе возникновения ранних русских городов. Недаром в своей работе Ключевский «возникновение древнейших больших городов на Руси» относит к VIII в. «Эти города, - пишет Он, - возникли, как сборные места русской торговли, пункты склада и отправления русского вывоза. Каждый из них был средоточием известного промышленного округа, посредником между ним и приморскими рынками. Но скоро новые обстоятельства превратили эти торговые центры в политические, а их промышленные округа в подвластные им области». Какой же характер имели древнейшие русские города? Ответ на этот вопрос даётся Ключевским несколько неопределённо и неоднородно. В одном месте он говорит о «вооружённом торговом городе», в другом - отмечает, что «города, возникшие на главных торговых путях, по большим рекам, вырастали в большие торжища, которые стягивали к себе обороты окрестных городских рынков».
Нельзя сказать, чтобы теория возникновения русских городов была сколько-нибудь полно обоснована В. О. Ключевским. Автор замечательного исследования о житиях святых, исследования, основанного на знакомстве с громадным количеством русских письменных памятников, в своей теории о начале городов порой прибегает к помощи таких недостоверных источников, как Никоновская летопись, сообщающая о набеге на Киев печенегов в 876 г. Торговля русского города древнего времени очерчивается по типу коммерческих предприятий XIX в.: успехи торговли, по Ключевскому, создавали в городе «круг торговых домов, которые ворочали оборотами округа, служа посредниками между туземными производителями и иноземными рынками» (В. О. Ключевский, Боярская дума Древней Руси, Пгр. 1919, стр. 18-29. Б. Д. Греков, Киевская Русь, М. - Л. 1944, стр. 250). Какие это торговые дома и где указания на них в наших источниках? Ответа на этот вопрос в работах Ключевского мы не найдём. Выхватив из общей массы сведений о русских городах IX-X вв. одну деталь - связь некоторых древних городов с водным путём «из Варяг в Греки», Ключевский построил общую картину развития русской жизни, придав торговле значение всеобщей движущей силы, а русскому городу «до половины IX века» - значение сборного пункта обширного промышленного округа.